高すぎる家賃：セント・スティーブンス・スクール理事会、「状態が悪い」住宅物件の家賃引き下げを命令

Jun 27, 2023

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パーネルの物件は、2019 年に初めてテナントに賃貸されました。写真 / Google マップ

オークランドの元学校の理事会は、床板がたわみ、窓が腐り、下見板がカビで覆われている物件の家賃を減額するよう命じられた。

しかし、この家を所有する学校トラストのゼネラルマネージャーは、法廷の決定は間違っていたと述べ、物件の状態や2ベッドルームアパートの週800ドルの価格を支持する立場をとっている。

セント スティーブンス スクールは、ティカンガ マオリの視点を通して教育を行う英国国教会の学校で、ニュージーランドで最も古い寄宿学校の 1 つです。 この学校は 2000 年に閉鎖されましたが、トラストは 2025 年に学校を再開する計画を立てています。その姉妹校であるクイーン ビクトリア スクールは 2001 年に閉鎖されました。

セント・スティーブンス・スクールとクイーン・ビクトリア・スクールの信託委員会の理事は、2019年に週600ドルで3人のテナントに賃貸されたパーネルの不動産を所有および管理している。

入居から 4 年後、家主は入居者に週家賃 200 ドルの値上げを警告しました。

テナントらはなぜ家賃を値上げするのか尋ねたところ、家主からバーフット・アンド・トンプソンの代理店からの電子メールが示され、「物件の状態が悪いことを考慮して」市場家賃を約750ドルと評価したという。

鑑定評価ではこの物件には寝室が 3 つあると記載されていましたが、寝室は 2 つしかありませんでした。

賃料の値上げに納得できなかったテナントの1人は、不動産の賃料が市場賃料を「相当額」上回っているかどうかを評価し、減額を命令できるテナント裁判所に申し立てを行った。

物件の写真はテナントによって法廷に提供されたが、名前は明らかにされていない。 裁判所の裁定者は、この物件は「非常に悪い状態」であるとの判決を下した。

裁判官のニコール・ウォーカー氏は「塗装の剥がれ、壁紙の剥がれ、根太の間の床材の垂れ下がり、カーペットの汚れがひどくひどい状態、天井の垂れ下がりやひび割れがある」との判決を下した。

最近の電気工事により、壁に導管が露出したままになっていました。

外に出ると、私道はひどい状態で、正門は壊れ、窓建具や枠が腐り、台所を支える柱の下のコンクリートにひび割れがあった。 下見板はカビと汚れで覆われていました。

テナントは物件の基準に異議を申し立てず、判決ではその劣悪な状態が詳しく述べられていたが、裁判所はその状態が適切であるかどうかについて何の認定も下さなかった。

この不動産を所有する信託の理事会は、テ・タイ・トケラウ司教であるテ・キトヒ・ピカフ右牧師が議長を務めている。 同氏は問い合わせを信託のゼネラルマネジャー、アダム・マーティン氏に照会した。

マーティン氏は法廷に対し、テナントが入居して以来家賃の値上げはないと述べた。750ドルの査定額に言及し、トラストは市場の家賃はそれより高いと考えており、800ドルが適正だと感じていると述べた。

彼は、その地域にある同様の住宅の市場家賃が週 1068 ドルであることを示す鑑定士からの文書を提供した。 彼は後に、これは2ベッドルームのアパートではなく、3ベッドルームの家のためのものであることを認めた。 彼はまた、賃貸契約が始まって以来、物件に何の改善も行われていないことを認めた。

テナントは Tenancy Services から公式の市場家賃統計を提供し、パーネルにある既存の 2 ベッドルーム アパートメント 99 件の家賃の中央値が 645 ドルであることを示しました。

ウォーカー氏は、200ドルの値上げは市場家賃より大幅に高かったと裁定した。 彼女は家賃を以前の週600ドルに引き下げるよう命令した。

マーティン氏はNZMEに対し、信託側はこの調査結果には同意していないが、テナントはもうそこに住んでいないため控訴はしないだろうと語った。

「私たちはこの調査結果には絶対に同意できません。いいえ。」 同氏は、この地域にとって800ドルが適正であるとの立場を堅持した。

不動産の品質について尋ねられたマーティン氏は、その不動産は合法であり、住むのに適していると述べた。また、状態は審査員が説明したようなものではなかったと述べた。

「これらの入居者は非常に長い間そこに住んでいたので、7月までは健康住宅の基準に準拠する必要はありませんでしたが、この家はすでに準拠しています。」